家買ったのでメモ

買うか賃貸か

これについては元々購入一択で考えてた。

  • 同じ家賃で最終的には家と土地が手元に残る
  • 同じ家賃で賃貸よりもクオリティの高い家の住める

賃貸のメリットって

  • いつでも移動できる
  • 縛られない自由がある

だと思ってて、それさえ気にしなければ購入一択だし、仮にそれを気にしたとしても、別に家を売って引っ越せないわけじゃない。

自分は20代~30代でそこそこ引っ越ししてて気に入る雰囲気が分かってるから、家買ってその場所が予想外に気に入らない、ってのは考えづらい。隣人トラブル引くと嫌だけど確率低いし、その時は多少お金はかかっても家を売って引っ越せばリスクは許容できる。

持ち家買うリスクってこんなイメージ。

隣人トラブルあり 隣人トラブルなし
確率 1% 99%
-1,000万円 +3,000万円

マンションか一戸建てか

これは多少迷ったけど一戸建て。

まずマンションの価格が高すぎるんで、今の価格で買うのが腹立つ。あと、マンションを資産にするってのはかなり難易度が高い、というか運次第。今現在、修繕積立金の積み立てがしっかりされてるのは当然としても、20年、30年と住人が住み着くかは分からんし、そんな風に見えても周辺環境の変化で住人が移り住む可能性がある。自分の資産なのに自分以外のファクターに左右されすぎる。

もちろん、一戸建てにはないメリットである

  • 駅近
  • ゴミ捨て楽
  • あったかい
  • 掃除楽

などはあるが、それで自分の資産がバリバリ減ってくのは耐えれんな…と。

一方、一戸建ては、例えば5000万円の建売住宅なら4000万円が土地、1000万円が家とほぼ土地代。20年、30年後に家がどうなってるかは知らんが、土地は確実に残る。少子化と言っても東京都の土地は持ってて損なし。30年後でもそこそこ価値はあるでしょう(2050年後の人口推移グラフを見ながら)ということで、資産性を重視するなら一戸建て一択。

一戸建てを買う準備:相場把握

不動産屋に行ってお勧め物件をもらうのだが、どれがいいか分からない。なぜなら販売価格に対してその家が高いのか、安いのかの相場観がないのでジャッジできないんですよね~てことで相場観を鍛えるためにSUUMOで検索条件を指定してExcelにまとめる日々。

これを1週間ほどやると、どういったファクターで物件価格が決定してくるのかが分かってくる。

主に以下。

  • 駅徒歩x分
  • 物件所在市区
  • 土地面積
  • 建物面積
  • 特殊条件
    • 旗竿地
    • 日当たり悪い(2Fリビングかどうか)

これらをまとめたExcelが以下。

※ 検討地域が分かっちゃうので所在地と最寄り駅をマスキング

不動産屋の友達に言われたのが「一般人は掘り出し物を買えない」。相場を知れば知るほど「この駅距離、23区内で、土地面積、建物面積だったらこの価格が相場だな」というのが掴めてくるし、何ならスペックだけでおおよその価格を当てることが出来るようになる。

それでも掘り出し物を買うには

不動産屋、ハウスメーカーとのコネ。さんざん言われているが、SUUMOに出てくる時点で売れ残りであり、本当にいい物件はSUUMOに出る前に売れる。具体的には住宅情報館のWebサイトなどから会員登録をすると、SUUMOに掲載されていないが住宅情報館の会員だけが見れる物件がある。さらに担当営業がつくと、担当営業から直で早出し情報がゲットできる。この際、条件が細かければ細かいほど、担当営業からの情報精度が上がる。

順番にすると、物件情報は以下のように流れる

  1. 担当営業の客に流れる
  2. 担当営業が所属する不動産屋の客に流れる
  3. SUUMOに流れる

物件情報をゲットした担当営業としては、自分の売り上げにしたいから自分の客に情報を流す。ここで売れればOKだが、売れない場合はその会社の客(会員登録した人)に情報を流す。この時点で売れれば、会社としてはSUUMOに手数料を払わなくて済むのでうれしい。それでも売れなければSUUMOに出す。

さて、ハウスメーカーとのコネとは何か?ポラスや兼六、飯田グループ、三井不動産、野村不動産などは、自社で建売住宅を建築し、販売までを手掛ける。これらのメーカーの住宅は人気であり、例によって会員登録した人に先行で情報が展開され、SUUMOに掲載される前にほぼ売り切れる、という流れ。

ということで、SUUMOで見かけた物件を選択する可能性は低いとしても、SUUMOで勉強しないと相場観が養われず、不動産屋・ハウスメーカーからの情報に対する反応が遅れるので

  1. SUUMOで相場観を勉強する
  2. 不動産屋・ハウスメーカーからの情報に秒で反応できる体制を作る

というステップが大事。

我々の選択

一戸建てにするのはいいが懸念点があった。建売住宅のクオリティである。一番最初に

  • 5000万円の建売住宅なら4000万円が土地、1000万円が家

と書いたがこの1000万円の家は結構しょぼい。いや、しょぼくていいんだが5000万円出してしょぼい家より、5500万円出してそこそこの家の方が良いじゃん?というわけ。

ちなみにしょぼい家を作っている代表格が飯田グループ。これはdisではなく、飯田グループの営業自体がそれをウリにしている。自己紹介で「ウチのクオリティは下の中くらいです。性能はよくないです」と普通に言われる。ただし、飯田グループのシェアは7,8割。買い手の予算の都合、都心に住みたいから住宅性能よりも土地代にコストをかける、など理由はさまざまだが、シェアは高い。

逆に言うと、建売住宅で断熱性能がしっかり考えられている家はかなり少ないのが現実である。ポラスや兼六、三井不動産、野村不動産などはある程度しっかりしてるが、後者は大手ハウスメーカーだけあってマンションポエムぽいイメージ戦略で、価格の割に品質が微妙。ポラスと兼六はマジ迷ったが、タイミング的にいい物件がなかったので断念。

注文住宅という選択肢

色々調べると、まともに断熱を考えるのなら、注文住宅を選ぶのが良い、となった。具体的には断熱性能のスペックは家のUA値、C値で表現でき、私が欲しい北海道基準の家は

  • トップランナー:UA値0.18以下、C値0.5以下
  • ミニマム:UA値0.46以下、C値1.0以下

と数値化されている。

札幌版次世代住宅基準について/札幌市

これに追従する住宅メーカもある。

国内最高レベルの高断熱・高気密住宅-極暖の家|注文住宅のアルネットホーム

一方建売住宅は「UA値?C値?何それ?」状態。となると、やはり断熱をウリにする注文住宅か…と思って価格を調べたが、積水ハウスやミサワホームなんか選ぶと家だけが3,000万~4,000万くらいして死ぬのでさすがに無理。

※ 家探しの過程で建売住宅の営業さんに「断熱にこだわるお客さんが、ウチの建売買った後に断熱がんばってC値測定した人がいて、C値0.8でした」みたいな情報も手に入れたので、建売でもやりようによってはC値を高められる、というのは聞いたが、保証されるものではない。

建築条件付き土地、という救世主

注文住宅が高価なのは、土地と建物が別売りでどっちにも利益が乗ってるから。建売は建物だけに利益が乗ってるからコストが安い。ただ調べていくと建築条件付き土地というのがあり、土地なのだが建築できるハウスメーカーが決まっている。その代わり安い。

これならコストを抑えつつ、注文住宅を選べるやん、と思いました。ただし積水ハウスやミサワホームは無理なので、もっと安めのハウスメーカーで土地持ってる所じゃないと無理だけど。

結論

建築条件付き土地を中心に探したところ、建売だけどいい物件に巡り会えましてそこに決めました。物件価格がそこそこ高いので今より田舎に引っ越しですが、そこはしゃーなしで。

昔も家買ってたんだけど、ローンの事とかすっかり忘れてたので自分のブログを見返します。

家を買ったのでその記録メモ(1) | ぷりどうぐ

決めるまでに見た物件数

  • 1軒目:ポラスの建売
  • 2件目:飯田グループの建売
  • 3件目:兼六ホームの中古物件
  • 4件目:分譲地の建築条件付き土地(メーカー忘れた)
  • 5件目:住協の建築条件付き土地
  • 6件目:住協の建築条件付き土地その2。5件目より田舎
  • 7件目:決めた物件
  • 8件目:兼六ホームの新築物件

結構かかった方かな。